종원에게 명의신탁한 종중의 토지 (2)
송은도
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2012.05.02 00:17
종중의 토지를 종원의 명으로 등기하여 관리한 사례는 다음과 같다.
1909년 한일합방에 의해 우리 조선이 국권을 일본에 빼앗겼을 때,
조선총독부는 조선의 민족성을 없애기 위해, 훗날 창씨개명 이라하여 성과 이름을 일본식으로 고치도록 강요하고, 일본식 창씨개명 정책에 맞추워 조선인의 성씨를 없애기 위한 방법으로 조선인들의 종중 제도를 무효화 시킬 필요성이 있었다. 이때 조선총독부는 토지대장을 정비하며, 종중 명의의 소유권 보존 등기는 금지하였다. 그래서 종중 명의로 등기 신청하면, 일단 소유권 보존 등기를 거부하고 일정 기간이 지난 후, 그 토지는 주인없는 토지라며, 조선총독부의 소유로 국유지화 시켜 버렸다.
이에, 종중 토지를 지켜내기 위하여 편법으로 장손이나 그 집안의 유명인사 명의로 토지 등기를 할수 밖에 없었는데 이것이 바로 명의신탁이다.
물론, 1945년 8 15 광복을 맞이하여, 우리나라 정부는 일본의 법률을 무효화 시켰고, 종중 명의 토지 등기를 인정해 주었다.
일부 집안들은 그 당시 개인에게 신탁한 토지를 종중 명의로 이전 등기 하였으나, 대다수 집안들이 친척끼리 그렇게 할 필요있냐... 그 사람 인간성 착한데, 절대 떼어먹지 않을 것이다... 믿고, 한편 종중 토지를 신탁한 그 종원도 인간성이 착한 분이라, 자신이 죽기전에 반드시 그 토지를 종중에 내어 줄테니, 걱정하지 마라고 당부하여, 종중 명의로 이전등기 하지 경우도 많다.
그런데, 찰떡 같이 믿었던, 장손이 개인 명의로 되어있다는 점을 이용하여 토지를 팔아먹은 경우도 많다. 그러나 그 중에는 그 땅을 팔아먹지 않고, 자기 아들에게 상속시키고, 그 아들도 양심대로 토지를 지켜 손자에게 상속 시켜 토지를 지켜왔다.
그런데, 문제는 이때 부터이다.
그 손자는 할아버지 때부터 자기 집안에서 농사를 지어온 토지이라.. 그 땅을 상속받은 자신이 소유자라고 착각하는 경우가 발생한다.
위 문제로 요즘도 종원과 종중 사이에 소송을 하는 경우가 많다.
한편. 20여년 전만 하더라도, 논이나 밭의 농지를 종중 명의로 등기할 수 있었으나, 농지법이 개정되며, 농지는 농지권을 소지하고 있는 농사꾼만 등기할 수 있도록 변경되어, 이제는 개인에게 명의신탁한 토지를 종중 명의로 이전한다는 자체가 불가능 하게 되었다.
이런 경우 종중은 대처 방법이 있을까?
사실 거의 없다. 다만 훗날 소유권 분쟁 발생시를 대비한 사전 대책만 있을 뿐이다.
우리 판례는 명의신탁을 부인하여, 설령 실소유자와 공부상의 소유자가 다른 상황에, 만약 공부상의 소유자가 그 부동산에 대한 소유권을 실소유자에게 반환거부 할 경우, 공부상의 소유자에게 귀속되고 있다.
그러나 종중 재산 만큼은 명의신탁이 인정되어, 종원들이 평상시 대책만 잘 세우면, 종중의 소유권을 인정받는 사례도 적지않게 많다.
만약, 오래전에 그 토지는 본래 종중 토지인데, 000명의로 신탁하였다는 확인서를 그 종원에게 받아 둔 것이 있다면,, 위 경우 그 종중은 토지를 지킬 수 있는데, 대부분 세월이 오래되어 확인서를 분실한 경우가 많다.
그래서 한때 1980년대 농지를 종중 명의로 등기가 가능할 때는 그 지역의 주민이나 이장에게 본래 위 토지는 00 집안의 종중 토지였다는 확인서를 받아, 소유권이전등기 또는 명의신탁 해제 청구의 소를 제기하여 그 토지를 되찾아 오는 경우가 있었는데,
농지법이 개정된 이후에는 종중 명의로 농지를 소유권이전 한다는 것 자체가 불가능 하고, 요즘 법원의 입장을 보면, 동네 주민이나 마을 이장이 확인서 몇 장써줬다고 하여, 그 농지를 다시 종중에게 환원시켜 주는 사례가 거의 없다.
오늘 날 상황을 보면 그 동안 종중에서 재산관리를 위한 사전대비와 대책을 잘 세우지 않은 이상 법률의 보호를 받아 되찾아 온다는 것이 상당히 힘들다.
따라서 어설프게 소송하면. 소송비만 날리고, 한편 이것이 소문나면 다른 종원들까지 이 토지는 이제 내 꺼야 해버린다.
이런 경우에는 섯불리 소송을 하는 것보다.
차라리 그 종원이 사후 자식에게 상속되거나, 그 종원의 마음이 변하기 전에 찾아가 그 토지는 본래 종중 소유이니 그 땅을 팔아서, 다른 것을 사놓자고 설득하여, 종중 명의로 등기가 가능한 다른 부동산을 사두는 것이 가장 합리적 이다.
물론, 시골 논 밭 팔아서 도시의 빌딩이나 상가를 구입한 다는 것은 상당히 어려운 일이다. 시세 차이가 많기 때문이다. 그러나, 임야 중에는 지목만 임야로 되어있지. 실제로는 밭으로 경작하여 사용하는 임야가 많이 있다.
임야는 농지가 아니므로 종중 명의로 등기가 가능하며,
한편 요즘에는 밭으로 사용할 수 있는 임야를 임대하여 묘목사업을 하는 임차인이 많은데, 만약 그 종원이 시제 답을 팔아 다른 부동산을 구입하는데 동의만 해준다면,,, 어떻게든 서둘러서 이를 진행하는 것이 훗날을 위해 가장 바람직 하다고 보인다.
그런데 그 당사자가 거부하면 방법은 없다.
따라서, 종중은 훗날 그 집 자손과 발생할지 모를 소유권 분쟁에 철저한 준비와 대책을 세우는 것이 가장 좋은 방책이다.
종원에게 해 마다 받는 지료를 종친회 회장 명의 된 통장으로 받아, 그 통장의 기록을 계속 보관하고, 한편 회계결산을 할때 회의록에 그 내용을 세밀하게 작성하며, 그 내용을 명의신탁자에게 기명날인 받아두는 것이 좋은 방법이다.
그럼 훗날 아들이나 손자에게 상속되었을 때, 그 토지는 본래 종중 토지인데, 명의신탁 하였다는 좋은 증거가 될 것이고, 소유권 분쟁으로 인한 법정에서도 그 토지는 명의신탁한 종중 재산이라는 좋은 증거가 될 것이다.
종중 재산을 유지하고 관리한 다는 것은 상당히 어려운 일이다.
그렇다고 이것은 누구를 탓할 문제가 아니다... 농지를 종중 명의로 등기 가능한 시기에 그 농지를 명의이전 해두지 않은 그 종중 자체의 잘못도 있기 때문이다.
그리고 그 농지가 본래 종중의 소유이었다 하더라도, 개인이 다른 종원들을 대신하여, 그 토지를 경작하고, 해마다 토지 사용료를 종중에 납부하며, 시골 땅에서 몇 십년간 땀을 흘려 종중재산을 지켜왔던 공로도 있다.
그런데, 이런 공로는 전혀 인정해 주지 않고, 무턱대로 그 땅은 종중 재산이니 내놓아라.. 한다는 것도 사실 잘못된 것이다.
따라서, 그 종원 개인의 그 동안의 공로를 인정하여 어느 정도를 보상해주는 조건으로, 농지를 팔아 종중명의로 이전등기가 가능한 다른 부동산을 구입하는 것이 합리적 이다.
